Comprar en Marbella: ¿me conviene más como persona física o a través de una sociedad?

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Puntos de partida que no cambian (norma y cifras)

• Impuestos a la compra en Andalucía:

  • Segunda mano: ITP 7% sobre el valor (tipo general). Junta de Andalucía

  • Obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2% (tipo general). Junta de AndalucíaNEWS BBVA

• Ganancia en la venta siendo no residente: gravada al 19% (IRNR). Retención del 3% al comprador (modelo 211). Agencia Tributaria

• Renta imputada cuando no alquilas: 1,1% o 2% del valor catastral (modelo 210). Hay expediente de la UE contra España por posible trato discriminatorio; de momento, sigue vigente. Agencia TributariaEl País

• Wealth/Patrimonio en Andalucía: bonificado 100% (pero ojo al Impuesto de Solidaridad estatal para patrimonios >3 M€). BOEAgencia Tributariasimmons-simmons.com

• Impuesto de Sociedades (IS): tipo general 25%. Agencia Tributaria

Opción 1 — Comprar como persona física (no residente)

Ventajas

• Simplicidad y menor coste de mantenimiento (sin contabilidad/depósitos de cuentas).

• En compras personales (uso propio), evitas calificar prestaciones entre “socio–sociedad”.

• Sin riesgo del gravamen especial a entidades no residentes.

Inconvenientes

• Si alquilas, tributas por IRNR: UE/EEE pueden deducir gastos; fuera de UE/EEE en general no (doctrina reciente reafirma la no deducibilidad). Tipo orientativo: 19% UE/EEE y 24% terceros países. Agencia TributariaAudiconsultores ETL Global

• Renta imputada anual si no está alquilada. (Pendiente revisión UE). Agencia TributariaEl País

• En la venta, IRNR 19% sobre la ganancia. Agencia Tributaria

Cuándo suele ser mejor

• Segunda residencia para uso propio (sin alquiler o alquiler esporádico).

• Ticket < 3–5 M€ y sin objetivos de estructura patrimonial compleja.

Opción 2 — Comprar con sociedad (normalmente, española)

Ventajas

• Actividad de alquiler profesional: permite deducir todos los gastos y amortizaciones en el IS (25%).

• Útil en carteras (varios inmuebles), coinversión o desarrollo (servicios, personal, marketing).

• Privacidad (en el Registro figura la sociedad) y herramientas de planificación sucesoria.

Inconvenientes y riesgos

• Costes de creación y mantenimiento (constitución, contabilidad, auditoría si aplica).

• Uso personal del socio/administrador: Hacienda puede calificarlo como retribución en especie o operación vinculada, con tributación y ajustes a valor de mercado. Documentación impecable o sanciones. Agencia Tributaria+1

• Share deal para “evitar ITP” en la reventa: cuidado. La Ley 11/2021 reforzó el art. 314 LMV: si la sociedad es inmobiliaria (≥50% activos en inmuebles no afectos) y se adquiere control, la Administración puede recaracterizar y gravar como ITP/AJD. Evita estrategias agresivas. BOEJunta de Andalucía

• Gravamen especial 3% (modelo 213) si la entidad es no residente en jurisdicción no cooperativa y posee inmuebles en España. Agencia TributariaBOE

Cuándo suele ser mejor

• Inversión con explotación real (alquiler con servicios, portfolios, branded rentals), donde las deducciones y la amortización compensan la complejidad.

• Tickets altos y planificación patrimonial (holding UE/EEE bien diseñada; evitar jurisdicciones no cooperativas).

¿Y si alquilo turístico?

• El alquiler turístico sin servicios hoteleros suele estar exento de IVA; con servicios tipo hotel tributa por IVA (consulta normativa). Agencia Tributaria

• En sociedad, si hay actividad (servicios, personal, gestión), el IS 25% y la deducibilidad de gastos pueden mejorar el neto frente a IRNR persona física. Agencia Tributaria

Decisión práctica (marco de Teo, El Alquimista Inmobiliario)

1. Uso propio, 1 activo, sin alquiler → Persona física: simple, menos fricción y sin riesgos de retribución en especie.

2. Alquiler profesional/varios activos → Sociedad española: deducciones plenas, gestión eficiente y mejor escalabilidad.

3. Patrimonio > 3 M€ (global en España) → medir Impuesto de Solidaridad; estructura societaria no lo evita (valoras acciones). simmons-simmons.com

4. Evitar “atajos”: share deals inmobiliarios bajo lupa (art. 314 LMV). BOE

5. Jurisdicciones: no utilices vehículos en no cooperativas (3% especial). Agencia Tributaria

Conclusión clara

Para un no residente que compra una vivienda para uso personal en Marbella, la vía persona física suele ser más eficiente y segura. Si tu objetivo es inversión profesional (alquiler con servicios, portfolio, co-inversión), una sociedad española bien estructurada te da deducciones, control y escalabilidad. La clave no es el “truco” fiscal, sino alinear estructura, uso y salida desde el día uno.

Teo, El Alquimista Inmobiliario
“Mi trabajo es convertir una compra en una jugada maestra: seleccionar la estructura que maximiza el neto y minimiza riesgos. Si quieres hacerlo como un Top-3, sentamos a abogado, fiscalista y notario desde el principio y blindamos la operación.”

Este análisis se ha elaborado con normativa y fuentes oficiales: Junta de Andalucía (ITP/AJD), Agencia Tributaria (IRNR, imputación, modelos 210/211/213; IS 25%), BOJA (bonificación 100% Patrimonio), y nota técnica sobre el Impuesto de Solidaridad. Ver referencias en el texto. Junta de AndalucíaNEWS BBVAAgencia Tributaria+4Agencia Tributaria+4Agencia Tributaria+4El PaísBOEsimmons-simmons.com