Comprar en Marbella: ¿me conviene más como persona física o a través de una sociedad?
Teo, el Alquimista inmobiliario
Última actualización: 2025-08-15
Teo, el Alquimista inmobiliario
Última actualización: 2025-08-15
Impuestos a la compra en Andalucía:
Segunda mano: ITP 7% sobre el valor (tipo general). Junta de Andalucía
Obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2% (tipo general). Junta de AndalucíaNEWS BBVA
Ganancia en la venta siendo no residente: gravada al 19% (IRNR). Retención del 3% al comprador (modelo 211). Agencia Tributaria
Renta imputada cuando no alquilas: 1,1% o 2% del valor catastral (modelo 210). Hay expediente de la UE contra España por posible trato discriminatorio; de momento, sigue vigente. Agencia TributariaEl País
Wealth/Patrimonio en Andalucía: bonificado 100% (pero ojo al Impuesto de Solidaridad estatal para patrimonios >3 M€). BOEAgencia Tributariasimmons-simmons.com
Impuesto de Sociedades (IS): tipo general 25%. Agencia Tributaria
Ventajas
Simplicidad y menor coste de mantenimiento (sin contabilidad/depósitos de cuentas).
En compras personales (uso propio), evitas calificar prestaciones entre “socio–sociedad”.
Sin riesgo del gravamen especial a entidades no residentes.
Inconvenientes
Si alquilas, tributas por IRNR: UE/EEE pueden deducir gastos; fuera de UE/EEE en general no (doctrina reciente reafirma la no deducibilidad). Tipo orientativo: 19% UE/EEE y 24% terceros países. Agencia TributariaAudiconsultores ETL Global
Renta imputada anual si no está alquilada. (Pendiente revisión UE). Agencia TributariaEl País
En la venta, IRNR 19% sobre la ganancia. Agencia Tributaria
Cuándo suele ser mejor
Segunda residencia para uso propio (sin alquiler o alquiler esporádico).
Ticket < 3–5 M€ y sin objetivos de estructura patrimonial compleja.
Ventajas
Actividad de alquiler profesional: permite deducir todos los gastos y amortizaciones en el IS (25%).
Útil en carteras (varios inmuebles), coinversión o desarrollo (servicios, personal, marketing).
Privacidad (en el Registro figura la sociedad) y herramientas de planificación sucesoria.
Inconvenientes y riesgos
Costes de creación y mantenimiento (constitución, contabilidad, auditoría si aplica).
Uso personal del socio/administrador: Hacienda puede calificarlo como retribución en especie o operación vinculada, con tributación y ajustes a valor de mercado. Documentación impecable o sanciones. Agencia Tributaria+1
Share deal para “evitar ITP” en la reventa: cuidado. La Ley 11/2021 reforzó el art. 314 LMV: si la sociedad es inmobiliaria (≥50% activos en inmuebles no afectos) y se adquiere control, la Administración puede recaracterizar y gravar como ITP/AJD. Evita estrategias agresivas. BOEJunta de Andalucía
Gravamen especial 3% (modelo 213) si la entidad es no residente en jurisdicción no cooperativa y posee inmuebles en España. Agencia TributariaBOE
Cuándo suele ser mejor
Inversión con explotación real (alquiler con servicios, portfolios, branded rentals), donde las deducciones y la amortización compensan la complejidad.
Tickets altos y planificación patrimonial (holding UE/EEE bien diseñada; evitar jurisdicciones no cooperativas).
El alquiler turístico sin servicios hoteleros suele estar exento de IVA; con servicios tipo hotel tributa por IVA (consulta normativa). Agencia Tributaria
En sociedad, si hay actividad (servicios, personal, gestión), el IS 25% y la deducibilidad de gastos pueden mejorar el neto frente a IRNR persona física. Agencia Tributaria
Uso propio, 1 activo, sin alquiler → Persona física: simple, menos fricción y sin riesgos de retribución en especie.
Alquiler profesional/varios activos → Sociedad española: deducciones plenas, gestión eficiente y mejor escalabilidad.
Patrimonio > 3 M€ (global en España) → medir Impuesto de Solidaridad; estructura societaria no lo evita (valoras acciones). simmons-simmons.com
Evitar “atajos”: share deals inmobiliarios bajo lupa (art. 314 LMV). BOE
Jurisdicciones: no utilices vehículos en no cooperativas (3% especial). Agencia Tributaria
Para un no residente que compra una vivienda para uso personal en Marbella, la vía persona física suele ser más eficiente y segura. Si tu objetivo es inversión profesional (alquiler con servicios, portfolio, co-inversión), una sociedad española bien estructurada te da deducciones, control y escalabilidad. La clave no es el “truco” fiscal, sino alinear estructura, uso y salida desde el día uno.
Teo, El Alquimista Inmobiliario
“Mi trabajo es convertir una compra en una jugada maestra: seleccionar la estructura que maximiza el neto y minimiza riesgos. Si quieres hacerlo como un Top-3, sentamos a abogado, fiscalista y notario desde el principio y blindamos la operación.”
Este análisis se ha elaborado con normativa y fuentes oficiales: Junta de Andalucía (ITP/AJD), Agencia Tributaria (IRNR, imputación, modelos 210/211/213; IS 25%), BOJA (bonificación 100% Patrimonio), y nota técnica sobre el Impuesto de Solidaridad. Ver referencias en el texto. Junta de AndalucíaNEWS BBVAAgencia Tributaria+4Agencia Tributaria+4Agencia Tributaria+4El PaísBOEsimmons-simmons.com
No me dedico a “enseñar casas”.
Me dedico a evitarte errores caros.
Errores que la mayoría comete por ir solo, por hacer caso al cuñado…
o por confiar en agentes que parecen muy simpáticos, pero no dominan el mercado.
Llevo años cerrando operaciones inmobiliarias con una sola obsesión:
que mis clientes ganen tiempo, dinero y tranquilidad.
Trabajo con personas que no quieren probar suerte.
Quieren criterio, estrategia y alguien que vaya por delante.
Si compras, te digo cuándo sí y cuándo no, aunque eso signifique que yo no gane hoy.
Y si algo no te conviene, también lo escucharás. Aquí no hay discursos bonitos, hay decisiones inteligentes.
No prometo milagros.
Prometo algo mejor: claridad, control y resultados.
Si buscas a alguien que te acompañe de verdad —no que te entretenga—
estás en el sitio correcto.
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